为了改善国民的住宅负担能力，加拿大各级政府最近推出税惠政策，鼓励开发商兴建专用出租房（PBR）。但专家警告，新建专用出租房的租金并不便宜。

最新迹象显示，税惠政策推出之前涌入出租市场的这类新建住房，已导致加拿大部分地区的平均租金显着上涨。

三省受到新建专用出租房冲击

租房网Rentals.ca和公寓市场研究公司Urbanation11月发布的报告称，在亚伯塔省、新斯科舍省和魁北克省，涌入出租市场的新建专用出租房，导致当地租金在10月明显上涨。

这些省份的租客受到了人口强劲增长和新建专用出租房涌入的挑战，面临更高的租金，因为这类新建出租房的租金高于市场平均水平。

报告数据显示，10月亚省公寓租金平均攀升了16.4%，至1,686元；新斯省增至2,097元，年增幅13.6%；魁省涨了13.3%，至1,977元。全国平均月租为1,889元。

加拿大房贷与住房公司（CMHC）的数据显示，在截至2023年10月的12个月内，亚省、新斯省和魁省总计新建完成了36,292套专用出租房，占加拿大所有这类住房的55%。

恐不能缓解住房负担力危机

据《金融邮报》报导，Urbanation总裁肖恩·希尔德布兰德（Shaun Hildebrand）表示，新建专用出租房设施便利，装修时尚，地理位置更优越，设计和布局都更好。

他补充道，现在市场上的专用出租公寓大部分是在1960和1970年代建成的，所以新建专用出租公寓租金高于市场整体水平，这不难理解。

今年联邦政府和安省政府相继推出税惠政策，鼓励开发商新建住宅。

联邦在9月时宣布，免除所有新建专用出租房的货劳税（GST）。安省11月时也表示，为实现至2031年至少建设150万套新住宅的目标，免除合资格的新建专用出租房的统一销售税（HST）中全部8%的省税（PST）。

目前安省向新建住宅提供75%的省税减免优惠，上限2.4万元。依据拟议的政策，未来不仅100%减免省税，也不设上限。

专家提醒，高昂的新建成本，可能使政府利用新建专用出租房缓解住房负担能力危机的愿望落空。

安省最令人忧心

在安省，这种忧心最大。数据显示，在9月年增6.6%的基础上，10月安省房租平均年增4.6%，至2,492元。

在大多伦多地区，老旧的出租公寓发挥了重要作用，当地的新建出租公寓多。

建筑工业和土地开发协会（BILD）的数据显示，专用出租公寓占大多地区出租房屋库存量的41%，但过去10年，仅新增了14,853套（仅占出租房屋总体增量的9%）。

希尔德布兰德提醒，正在建设中的出租公寓，出租定价远高于市场水平。Urbanation研究数据显示，新建出租公寓的平均月租，要3,100多元。

年收入过10万元群体涌入租房市场

BILD今年早些时候发布报告称，2022年4季度，新建出租公寓的平均租金为2,929元，年收入11.7万元的租客才能负担得起，远高于2021年租客家庭平均8万元的年收入。

该协会已质疑，新建出租公寓成本如此昂贵，租赁需求会如预期般增长吗？在报告中，BILD直言，未来十年，大多地区不一定需要新建31.2万套按市场平均价定价的出租公寓。

随着越来越多的高收入群体转向租房住，以及联邦看重熟练工人的移民政策的影响，还有买房更难的大环境，缩小居住空间、当租客越来越流行，专家预计，高收入群体租房的趋势将持续下去。

BILD数据显示，在2011年至2021年的10年间，收入超过10万元的租客群体增长得最快，占净租客家庭形成总数的89%。

BILD预计，这一趋势可能会缓解对更可负担出租房的需求。高收入者迁入新建出租公寓，空出老旧的单元，低收入者能够以较低租金入住，从而提高整体住房负担能力。